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CUESTIÓN INCIDENTAL (3er poseedor) EN CASO DE EJECUCIÓN HIPOTECARIA

¿Qué ocurre si embargan la vivienda que has alquilado?

En los últimos años hemos vivido de forma habitual situaciones en las que propietarios de viviendas inmersas en procedimientos ejecución hipotecaria han cedido, generalmente en régimen de arrendamiento, las viviendas a terceros.

¿Qué ocurre en estos casos? ¿Qué debe hacer el arrendatario? ¿Se extinguen los contratos de arrendamiento o, por el contrario, se mantienen hasta su vencimiento?

Cuando el arrendatario se entera de que la vivienda que ha arrendado está a punto de ser embargada, (suele ser en el momento en que recibe la diligencia de ordenación que fija el día del lanzamiento), lo único que puede hacer es comparecer en el Juzgado con la documentación que acredite en calidad de qué ocupa la vivienda (contrato de arrendamiento, facturas de suministros, padrón….) y realizar un acta de comparecencia (para ello no se requiere ni abogado ni procurador).

Una vez realizada el acta, el juzgado abrirá un incidente (pieza separada del procedimiento de ejecución hipotecaria) y señalará día y hora para una vista oral. Celebrada la vista, se dictará auto contra el que no cabe recurso alguno.

¿De que depende que el contrato de arrendamiento se extinga o no?
Es debatida la cuestión de si el procedimiento de ejecución hipotecaria concluido con la adjudicación de la finca hipotecada es causa o no de la extinción del contrato de arrendamiento, pero dicha cuestión ha sido resuelta favorablemente a la subsistencia del arrendamiento (sea éste anterior o posterior a la fecha de la constitución de la hipoteca) por abundante doctrina jurisprudencial (TS SS 6 May. 1991, 23 Jun. 1992, 20 Abr. 1995, 9 May. 1996 y 14 Jun. 1997).
En lo que coincide la Jurisprudencia es en establecer que en ningún caso pueda subsistir el arrendamiento si el contrato ha sido realizado en fraude de ley, en un intento de frustrar la ejecución con claro perjuicio del acreedor, lo que se suele inferir de los propios términos contractuales: se contrata con terceros familiares o amigos, por plazo largo, renta muy baja, pagos de la renta en efectivo… cuando ya se conocía la evidencia de la ejecución del crédito hipotecario (TS SS 17 Nov. 1989, 20 Abr. 1995, 9 May. 1996 y 14 Jun. 1997).
¿Es necesario que el contrato de arrendamiento esté inscrito en el Registro de la Propiedad para que se mantenga su vigencia hasta su vencimiento?

Si el contrato de arrendamiento está inscrito en el R.P. con anterioridad a la adjudicación de la vivienda, el adjudicatario se verá obligado a mantener el contrato de arrendamiento hasta su vencimiento.

¿Y si el contrato de arrendamiento no está inscrito en el Registro de la Propiedad? (mayoría de supuestos).

En principio los Tribunales de Justicia suelen fallar a favor del adjudicatario, excepto en aquellos supuestos en los que el ocupante (arrendatario) pueda demostrar que el comprador o adjudicatario conocía la existencia del contrato de arrendamiento pese a no estar inscrito en el registro.
En estos casos, el comprador/adquirente tiene que subrogarse en el contrato, es decir, el contrato sigue en vigor.
La dificultad del arrendatario es probar que el comprador/adjudicatario conocía la existencia del contrato de arrendamiento.

Consejos antes de formalizar un contrato de arrendamiento para evitar que nuestro contrato de arrendamiento pueda quedar extinguido por un procedimiento de ejecución hipotecaria:
1- Verificar el estado de cargas del inmueble en el momento de la formalización del contrato de arrendamiento.
2- Comprobar que el arrendador es el titular registral.
3- Inscribir el contrato de arrendamiento en el Registro de la Propiedad.
4- Realizar el pago de la renta mediante transferencia bancaria. El pago en efectivo levanta suspicacias y los tribunales son reacios a admitirlo como prueba.

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