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La acción de vicios ocultos encuentra su regulación en los art 1484 y siguientes del Código Civil.

En virtud de dicha normativa “el vendedor está obligado al saneamiento por los defectos ocultos que tuviere la cosa vendida, si la hacen impropia para el uso al que se destina, o si disminuyen de tal modo este uso que, de haberlo conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella, pero no será responsable de los defectos manifiestos o que estuvieren a la vista, ni tampoco de los que no lo estén, si el comprador es un perito que, por razón de su oficio o profesión, debía fácilmente conocerlos.”

Una de las cuestiones que reviste importancia en el caso de que hayamos adquirido un bien con un defecto que reúna los requisitos del art 1484 Cc es que el plazo para ejercitar esta acción es de tan solo 6 meses contados desde la entrega de la cosa vendida.

¿Que ocurre si el bien adquirido se encuentra afectado por aluminosis? ¿Hay posibilidad de instar la acción de defectos ocultos una vez transcurrido ese breve plazo? ¿Podemos instar alguna otra acción judicial?

Como bien es sabido la aluminosis o fiebre del hormigón es la lesión del hormigón que se manifiesta especialmente en las viguetas de los forjados de los edificios por la cual el hormigón utilizado pierde sus propiedades, haciéndose menos resistente y más poroso, poniendo así en peligro la estabilidad del edificio.

Ahora bien, la Jurisprudencia distingue dos situaciones en relación al grado de afectación:

1- Que determinados elementos constructivos contengan cemento aluminoso, capaz de generar en el futuro algún tipo de patología estructural.
2- Que la aluminosis se haya manifestado de tal forma que su gravedad haga inhábil la edificación.

Esta diferencia es de vital importancia, puesto que de ella depende el tipo de acción judicial que puede ejercitarse, el plazo de su ejercicio y las consecuencias derivadas de dicha acción.

Si nos encontramos en el primer supuesto y el bien adquirido contiene elementos constructivos con presencia de cemento aluminoso, pero no supone la inhabilidad absoluta de la edificación, el perjudicado cuenta con la oportuna acción de saneamiento del 1484 Cc.

En cambio, cuando el referido cemento se ha degradado de tal manera que es apreciable la patología destructiva conocida como aluminosis y hace inhábil la edificación, la doctrina jurisprudencial ha entendido que se está en presencia de entrega de cosa diversa o «aliud pro alio», existe pleno incumplimiento por inhabilidad del objeto y consiguiente insatisfacción del comprador, al ser aquél impropio para el fin a que se destina, lo que permite acudir a la protección dispensada en los artículos 1124 y 1101 del Código Civil en cuyo caso cabe incluso la invalidación de la venta por dolo del vendedor o error esencial del comprador. En este sentido, es interesante la jurisprudencia vertida por el TS en las STS 17 de octubre de 2005 y STS 2 de marzo de 2007.

Al ser ésta una acción de responsabilidad contractual, el plazo para su ejercicio ya no es de 6 meses, sino el previsto para este tipo de acciones, que varía en función de si se aplica el derecho común (5 años ), o el foral, que por ejemplo en Cataluña es de 10 años.

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