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Esta situación más habitual de lo que creemos, suele traer grandes preocupaciones al particular que desconoce nuestra legislación y en cambio grandes beneficios a empresas especializadas en adquirir propiedades en subastas públicas.

Que debe hacer el afectado en estos casos?
Sin duda alguna, contactar con carácter urgente con un abogado.

Que debe saber el afectado?
1- Debe saber que existe una acción civil que consiste en instar una demanda de juicio ordinario, llamada RETRACTO DE COMUNEROS que le permitirá adquirir la parte indivisa de la finca embargada por el mismo importe que ha sido adjudicada.

2- También debe saber que entre los requisitos esenciales para ejercer esta acción, hay dos que pueden suponer un problema de difícil solución:

2.1- El primero de los inconvenientes o dificultades a la hora de interponer la acción es sin duda alguna, el breve plazo en el que hay que hacerlo, ya que se trata de un plazo de CADUCIDAD de NUEVE DÍAS NATURALES (3 meses en Cataluña – art. 552-4 CCCat), por lo que no es posible interrumpirlo utilizando requerimientos extrajudiciales.

¿ Cuando se inicia el plazo?
La fecha que debe tenerse en cuenta como día inicial del computo (dies a quo) en cuanto al plazo previsto en el art 1524 del Código Civil, es el siguiente a la adjudicación o, en caso de desconocimiento de la fecha de la misma, el siguiente desde su notificación al retrayente.
Ahora bien, para ejercer la acción que se pretende con esta demanda, es necesario que se produzca la efectiva consumación de la venta, que como viene reiterando numerosa Jurisprudencia, en pública subasta se produce en el momento en que se dicta el decreto de adjudicación (antes auto).

STS del 18/03/2009 Sala Primera “en las transmisiones de bienes a través de contrato de compraventa, aunque el contrato se perfeccione al concurrir el consentimiento de las partes sobre la cosa objeto del mismo y el precio según el artículo 1450 del Código Civil , lo relevante a efectos de determinar cuándo nace el derecho de retracto y cuándo puede ejercitarse la acción por el retrayente es que la adquisición de lo comprado no tiene lugar sino cuando a ese título se le une el modo o tradición consistente en la entrega de la cosa del vendedor al comprador (en nuestro sistema, hasta el momento en que se produce la entrega de la cosa, el contrato sólo produce efectos de índole obligacional entre las partes), incluso de forma simbólica -traditio ficta-con otorgamiento de escritura pública según el artículo 1462.2º del Código Civil . Y de igual forma, en los casos de venta judicial en pública subasta, aunque la perfección se produzca con el acto de la subasta y aprobación del remate, lo relevante será la consumación de la venta pues sólo entonces se producen los efectos traslativos de dominio que dicha consumación lleva aparejada, lo cual acontece cuando se adjudica al adquirente el bien subastado, esto es, en el momento en que se dicta auto de adjudicación, siendo la fecha de este auto el instante a tomar en cuenta para el inicio del cómputo del plazo de caducidad de la acción, fijado en 9 días, salvo que se desconozca, en cuyo caso habrá de estarse a la fecha en que se libra testimonio y se notifica al retrayente. En tal sentido se ha pronunciado esta Sala de forma concluyente en sus dos últimas sentencias sobre la cuestión, de 14 de diciembre de 2007 y 14 de julio de 2008, confirmando ésta última la doctrina, que ahora se reitera, de que en casos de transmisiones en subasta judicial, el dies a quo es el día en que el retrayente ha tenido conocimiento pleno de la venta y sus condiciones, lo que no tiene lugar con la subasta sino con el auto de adjudicación, siendo la fecha de este la que debe tomarse en cuenta como día inicial del cómputo a no ser que el retrayente desconozca su existencia, en cuyo caso el plazo comenzará a partir del día siguiente a su notificación”.

2.2-El segundo, es que en cumplimiento del art. 1518 del Código civil, el precio de venta, además de un importe estimado para cubrir los gastos que el adquirente haya desembolsado como por ejemplo la liquidación del ITAJD o la inscripción de la transmisión en el Registro de la Propiedad, debe consignarse judicialmente y debe adjuntarse a la demanda el resguardo acreditativo del ingreso en la cuenta de consignaciones del Juzgado. La demanda no se admitirá a trámite si no se acredita dicho extremo.

Estos dos requisitos suponen que antes de que transcurran los 9 días naturales desde que el Juzgado notifica el decreto de adjudicación, el retrayente debe haber contactado con un abogado y haber consignado el importe de la venta, que en ocasiones es la cuestión más complicada, ya que si hay que recurrir a financiación ajena (préstamos personales o hipotecarios) es casi imposible conseguir a tiempo el importe a consignar.

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