El derecho de traspaso no se encuentra vigente en la L.A.U. 1994 y aunque se sigue utilizando este concepto, la actual legislación únicamente contempla la cesión del contrato de arrendamiento en su art. 32.
Una vez aclarada esta cuestión, en este post nos centraremos en el derecho del arrendador a percibir un porcentaje del importe del traspaso.
Para encontrar este derecho debemos remitirnos a la legislación anterior, concretamente a la L.A.U. 1964 (art. 29 y siguientes), que en su art. 39 lo cuantifica en un porcentaje que varía en relación a la fecha en la que el local de negocio se construyera o habitara, y que supone un 10%, un 20 % o un 30 %, pudiendo alcanzar incluso el 50%, si el arrendatario vuelve a traspasar antes de tres años.
Con posterioridad a la L.A.U. del 1964, se han producido tres modificaciones legislativas importantes:
- El denominado Decreto Boyer o Real Decreto-Ley 2/1985 de 30 de abril.
- La LAU 1994.
- La Ley 4/2013 de 4 junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas.
El Decreto Boyer, no introdujo modificación alguna relativa al derecho del arrendador a la participación en el porcentaje del traspaso, pero sí lo hizo la LAU de 1994.
Esta Ley, vigente en la actualidad, aunque modificada en parte por la Ley 4/2013 de 4 de junio, elimina el derecho del arrendador a un porcentaje del precio del traspaso pero conserva su facultad a incrementar la renta en un 10% o un 20 %, dependiendo de si la cesión es parcial o total (art. 32.2 LAU 1994).
Este escenario legislativo nos deja la siguiente situación:
- Contratos de arrendamiento suscritos antes del 1/01/1995.
- El arrendador tiene derecho a un porcentaje del precio del traspaso, siempre que se produzca una auténtica cesión del local, es decir, que se mantenga el contrato de arrendamiento original y no se celebre uno nuevo, ya que no supondría un verdadero traspaso.
- El porcentaje al que tiene derecho el arrendador, no comprende las partidas que corresponden a la cesión del negocio, es decir las existencias, el mobiliario (siempre que sean propiedad del arrendatario), el fondo de comercio, el nombre comercial si se transmite…
- Contratos de arrendamiento celebrados con posterioridad al 1/01/1995.
- El arrendador no tiene derecho a un porcentaje del precio del traspaso, excepto que las partes hayan pactado expresamente lo contrario.
- El arrendador puede incrementar la renta hasta un 20% siempre que produzca una verdadera cesión del contrato y no se formalice uno nuevo.
